（原标题：南京首单产业园公募REITs落地 行业前十个月新发鸿沟超460亿元）干妹妹

本文开始：期间财经 作家：时浩

2024年11月4日，由华泰证券旗下华泰证券（上海）金钱惩办有限公司（简称“华泰证券资管”）担任基金惩办东谈主和金钱复旧证券惩办东谈主的“华泰紫金南京建邺产业园阻滞式基础本领证券投资基金”（简称“华泰南京建邺REIT”）崇拜发售，瞻望融资鸿沟为10.224亿元。

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这是华泰证券资管近期刊行的第二款REITs居品。就在10月29日，华泰证券资管刚刚完成华泰宝湾物流REIT的刊行上市，谈论居品累计募资鸿沟达到12.19亿元。

REITs刊行提速的风光并不单限于华泰证券资管一家公募机构，自2021年6月首批REITs居品问市以来，最近三年公募REITs刊行速率抓续处于飞腾趋势。甩手2024年10月末，行业REITs谈论居品的累计刊行鸿沟已跳跃1400亿元。

前十个月REITs新发鸿沟跳跃460亿元

Wind数据统计袒露，甩手2024年10月末，我国公募REITs上市刊行累计达到47只，累计刊行鸿沟达到1419.73亿元。

具体数据来看，2024新年以来，作陪宏不雅环境变化和战术面改善，公募REITs市集常态化刊行程度抓续提速。2024年前10个月，年内新发公募REITs达到22只，发售鸿沟达462.46亿元，居品数目和鸿沟均跳跃此昨年份。

此外，在现存居品已败露的基金三季度报告中，前全市集已上市的公募REITs中，广泛居品于第三季度舍弃了盈利，其中20款基金净利润跳跃千万元，还有多只居品净利润环比翻倍。

以部分已败露居品功绩的REITs为代表，2024年三季度，华安百联消耗REIT舍弃收入约5272万元，对应净利润约590万元干妹妹，规画活动产生的现款流量净额1967万元，可供分配金额约2966万元。

中原金茂买卖REIT 2024年第三季度舍弃收入约2315万元，净利润约399万元，规画活动产生的现款流量净额约1363万元，可供分配金额约1359万元，实质分配金额1330万元。

嘉什物好意思消耗REIT方面，2024年第三季度舍弃收入约2948万元，净利润约1030万元，规画活动产生的现款流量净额约2351万元，可供分配金额约1685万元，实质分配金额2836万元，。

中金厦门安堵REIT2024年第三季度舍弃收入2000.77万元，净利润730.79万元，规画活动产生的现款流量净额为1577万元，可供分配金额为1465万元，实质分配金额2910万元。

战术层面，本年7月，国度发展改良委发布《对于全面推动基础本领领域不动产投资信赖基金（REITs）式样常态化刊行的见告》，公募REITs再度迎来发展机遇。

收益分配是公募REITs的中枢收益开始。比较于企业径直分成，公募REITs在基于利润进行分成的基础上，还包含折旧与摊销、颐养项等式样，此外，公募REITs还具有阻滞基金的部分特征，如通过现款样子进行分成，且分配比例时时高于90%，分成由基金惩办东谈主决议等。

作陪利恋战术出台和长端利率不停下行，现款流领略、高比例分成的公募REITs已逐渐受到市集暖热。

华东区域某基金公司品牌负责东谈主告诉期间周报记者，公募REITs是股债之间权力性的恒久投资品种，兼具成长性和抗周期性；”从面前市集金钱结构来看，现在我国领有荒谬鸿沟的存量优质金钱，其自身就存在通过金钱证券化相貌来周转现款流的诉求，另一方面而言，作陪无风险利率抓续下行，以REITs为代表的高分成金钱自身就存在一定程度的投资上风，因而受到险资、券商等恒久成本的心疼。”

南京首单产业园类基础本领公募REITs落地

按种类隔离，现在国内公募REITs的底层金钱省略可分为八类，包含保险性租出住房、仓储物流、交通基础本领、园区基础设、动力基础本领、生态环保、水利本领、消耗基础本领等。其中，单产业园区方面，甩手2024年10月末，沪深市集已累计刊行11单产业园区类公募REITs。

华泰证券资管本轮刊行的华泰南京建邺REIT居品，是南京市首单获批的产业园类基础本领公募REITs式样，股权联系袒露，华泰南京建邺REIT的原始权力东谈主和运营惩办机构建邺高投，其背后规章东谈主为南京市建邺区东谈主民政府。

本次REITs式样的底层金钱为南京建邺海外研发总部园4栋科研联想用房中的部分建筑，式样可租出头积11.92万闲居米。把柄谢忱梁行出具的《江苏省南京市建邺区奥体大街68号基础本领金钱式样之市集价值评估》，甩手价值时点即2024年6月30日，磋议基础本领金钱估值系数10.16亿元。

把柄基金募资讲明书，在2017年-2022年时分，南京市内优质研发办公的房钱水平呈现相对领略的增长趋势。甩手2022年末，南京市优质研发办公的平均房钱为2.08元/闲居米/天，2023年，华泰南京建邺REIT式样金钱场所地建邺区总体房钱水平为2.0-3.3元/闲居米/天，基本高于全市平均水平。

对应到收入层面，2021-2023年，该式样基础本领式样全体运营收入分别为7815.54万元、7806.91万元、9058.08万元，对应运营净收益分别为6108.09万元、6128.09万元及7172.57万元。

把柄谢忱梁行数据预测，倘若按照模拟可供分配金额的100%向投资者分配，2025年度预测分配金额为东谈主民币5297.61万元，预测净现款流分配率5.18%。

除华泰南京建邺REIT外，华泰证券资管面前共还有2只REITs类居品，分别为华泰江苏交控REIT、华泰宝湾物流REIT。

其中，华泰宝湾物流REIT 10月29日刚刚秘书于深交所上市，华泰宝湾物流REIT以中国南山集团旗下宝湾物流位于天津市滨海新区、南京市江宁经济时间设备区和嘉兴市秀洲区的三个高端物流园式样为首发底层金钱，其中，南京宝湾海外物流有限公司是宝湾控股种植的全资子公司，负责空港宝湾物流园的建筑和运营责任。式样位于空港经开区云龙路33号，总投资约2.41亿元，总仓储面积达11.03万闲居米。

对于为何近期皆集髻行两款REITs居品的问题，华泰证券资管告诉期间周报，华泰证券资管恒久深耕金钱证券化与公募REITs领域行业，此类居品多受益于国度级产业园区忖度、高能级城市经济活力，领有较好的出租率和现款活水平，且具备REITs居品强制高分成、投资门槛较低、流动性较好的特质，已成为投资者多元化竖立金钱、散播投资风险、费力增厚收益的优质遴荐。

华泰证券资管暗示，公司已领有金钱惩办和公募基金业务双执照，具备“投资资管”与“投行资管”特质，在公募REITs业务中同期担任基金惩办东谈主及专项磋议惩办东谈主，使一二级市集、投融资市集充分衔尾。

现在华泰证券资管已完成华泰江苏交控REIT、华泰宝湾物流REIT等公募REITs居品的发售。本次刊行的华泰南京建邺REIT，将成为老牌经济强省带来全新的省属、市属企业市欢案例。将来干妹妹，华泰证券资管将进一步深远华泰REITs专科品牌，积极鼓励基础本领REITs巩固健康发展的决议部署，完善储蓄升沉投资机制、裁汰实体经济杠杆、推动金融供给侧改良，将专科力量升沉为实体经济投融资的着力。